A Lei Complementar 214 de 2025 trouxe uma mudança relevante para quem recebe receitas de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis por meio de pessoa jurídica. Com a implementação da reforma tributária, a tendência é que a carga sobre essas operações aumente de forma significativa. No entanto, a própria lei criou um regime opcional que permite manter a tributação em 3,65%, desde que o contrato atenda a determinados requisitos formais e seja ajustado dentro do prazo legal.
Este artigo explica, de forma objetiva, quem pode manter a alíquota reduzida, quais contratos precisam ser revisados e por que a formalização adequada é essencial.
1. O que a LC 214/2025 mudou na tributação de locações por pessoa jurídica
A LC 214/2025 regulamentou o IBS e a CBS, impostos centrais da reforma tributária. Entre suas previsões, o artigo 487 instituiu um regime opcional para receitas de locação de imóveis, permitindo que empresas recolham IBS e CBS de forma definitiva à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta.
Esse regime não é automático. Ele depende da análise do contrato e da observância estrita dos requisitos previstos na lei.
2. Por que a adequação é importante
Com a transição para o novo modelo tributário, contratos de locação que não estiverem enquadrados no regime especial podem sofrer elevação significativa da carga tributária.
Para empresas e investidores que utilizam locação como fonte de receita, essa diferença pode representar impacto financeiro permanente nos próximos anos.
3. Quem pode manter a tributação reduzida
A LC 214/2025 estabelece que somente contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, e que atendam a requisitos formais, podem ser enquadrados no regime opcional de 3,65%.
A lei faz distinção entre contratos não residenciais e residenciais, e cada categoria possui exigências específicas.
4. Requisitos gerais para elegibilidade ao regime de 3,65%
Embora cada contrato exija análise individual, a legislação determina que a adesão ao regime especial depende de critérios como:
- forma de assinatura (firma reconhecida ou assinatura eletrônica qualificada);
- comprovação da data de celebração do contrato;
- atendimento às formalidades próprias de cada tipo de locação;
- registro em cartório competente até 31 de dezembro de 2025.
O descumprimento de qualquer desses elementos pode impedir o enquadramento no regime.
5. Diferença entre contratos residenciais e não residenciais
A legislação traz regras específicas:
5.1 Contratos não residenciais
Para manter a alíquota de 3,65%, devem ter sido firmados até 16 de janeiro de 2025 e atender às exigências formais. O registro deve ocorrer no Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos.
5.2 Contratos residenciais
Também precisam ter sido firmados até 16 de janeiro de 2025, com firma reconhecida, assinatura eletrônica qualificada ou comprovação de pagamento da primeira locação. Devem ser registrados até 31 de dezembro de 2025.
6. Até quando vale o benefício
A manutenção da alíquota de 3,65% tem prazos diferentes conforme o tipo de contrato:
- contratos não residenciais: até o fim da vigência contratual;
- contratos residenciais: até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
Após esses marcos, aplicam-se as regras gerais da reforma tributária.
7. Aspectos fiscais relevantes
O regime opcional possui particularidades que devem ser observadas:
- o recolhimento é definitivo, sem direito a créditos, compensações ou restituições;
- o contribuinte que optar por esse regime não pode aplicar o redutor social do art. 260 da LC 214/2025;
- é necessário manter escrituração contábil segregada para receitas de locação;
- documentação comprobatória poderá ser exigida em fiscalizações.
8. O que as empresas precisam fazer agora
Para não perder o direito ao regime reduzido, é essencial que empresas e investidores:
- revisem seus contratos para verificar se atendem às exigências da lei;
- verifiquem a forma de assinatura e eventuais ajustes necessários;
- garantam o registro em cartório competente até o prazo final;
- mantenham todos os comprovantes e documentos organizados.
A análise jurídica individual é indispensável, pois cada contrato possui particularidades que podem afetar o direito ao regime especial.
Conclusão
A LC 214/2025 oferece uma oportunidade real de manter a alíquota reduzida de 3,65% nas receitas de locação por pessoa jurídica. No entanto, o benefício somente se aplica a contratos que cumpram os requisitos legais e sejam formalizados corretamente até 31 de dezembro de 2025.
Revisar a documentação agora evita aumento permanente de carga tributária e garante segurança jurídica em um momento de transição fiscal.
A orientação especializada é a forma mais segura de confirmar se o seu contrato pode ser enquadrado no regime e quais medidas devem ser adotadas para preservar o benefício.